Lakásonként évi tízezer forint jut felújításra – Így gazdálkodik Pécs az önkormányzati ingatlanokkal

A hazánkban súlyos problémának számító lakhatási válság enyhítésére helyi szinten az egyik leghatékonyabb eszköz lehetne a városi ingatlanok kirendelése, azonban a meglévő állomány fejlesztése helyett jellemzőbb a szektorból való pénzkivonás. Cikkünkben a K-Monitor és a Periféria Központ által az önkormányzati bérlakásszektorról szóló átfogó elemzést mutatjuk be Pécs szempontjából. 

Magyarországon ma 2-3 millió embert érint a lakhatási válság valamilyen formája: a Habitat for Humanity tavalyi éves jelentése szerint 2023-ban 1,2 millió fő élt olyan háztartásban, ahol probléma volt az ingatlan tetőszerkezetével, falazatával, padlójával vagy nyílászáróival. Kilencvenezer háztartásban nem elérhető a házon belül víz, fürdő, mosdó, amin a benne élők alacsony jövedelmi helyzetük miatt önerőből nem is tudnak változtatni; 680 ezer fő pedig nem engedheti meg magának, hogy megfelelően fűtse ingatlanát. A 2024-es jelentés alapján 106 ezer háztartást sorolhatunk a lakhatási szegénység kategóriájába, amelynek lakói bevételeik legalább 40%-át költik lakóhelyük bérlésére havonta. Az alacsony jövedelemből élők lakhatási helyzetének javítására helyi szinten az egyik legjobb eszköz az önkormányzati lakásállomány, amelynek száma a rendszerváltás óta azonban folyamatosan csökken. A városvezetések jellemzően inkább szabadulnának saját ingatlanjaiktól, nem pedig hosszú távú befektetésként vagy erőforrásként gondolnak rájuk. 

A magyarországi önkormányzati bérlakásszektorról átfogó elemzést és adatvizualizációt készítettek a K-Monitor és a Periféria Központ munkatársai, a megyei jogú városok, a budapesti kerületek és a Fővárosi Önkormányzat által 2016 és 2022 között a Központi Statisztikai Hivatalnak (KSH) szolgáltatott adatokból. 

Nehéz Pécsen önkormányzati bérlakáshoz jutni

Rendszerváltáskor hazánkban a lakások 20%-a önkormányzati bérlakás volt, ami 2022-re országosan 2,2%-ra csökkent. A jelenség okai között szerepel, hogy az önkormányzatok folyamatosan eladnak lakásokat, új lakásokat pedig alig építenek és nem is vásárolnak a piacról használt ingatlanokat. A városi tulajdonban lévő lakások száma a 47 vizsgált település közül Sopronban változott leginkább, ahol 2016 és 2022 között közel 25%-kal csökkent a város tulajdonában lévő ingatlanok száma, összefüggésben azzal, hogy a lakások több mint 30%-át értékesítették.

Pécs országosan jó helyen szerepel a többi városhoz képest, ugyanis csupán 2,3%-kal csökkent az ingatlanok száma és 1,1%-át értékesítették a vizsgált időszakban.

A legjobb eredményt Szekszárd érte el, ahol 5,5%-kal nőtt az ingatlanok száma és egy lakást sem értékesítettek 2016 és 2022 között. 

Az országos tendenciaként megfigyelhető bérlakásállomány-csökkenés egyik következménye, hogy egyre nehezebb önkormányzati ingatlanhoz jutni. Ez összefügg azzal is, hogy minden évben csak az állomány töredékét lehet kiutalni, mivel a legtöbb lakásban több éves szerződés van érvényben. A vizsgált településeken 2016 és 2022 között 38 933 lakáskiutalás történt, míg évente átlagosan 5500 új bérlő költözhetett városi ingatlanba.

Mivel Pécsen csupán az összes városi ingatlan 17%-át utalták ki 2016 és 2022 között, ezért a vizsgált vidéki települések között itt volt a legnehezebb önkormányzati bérlakáshoz jutni. Azonban a kiutalások mellett jelentősen befolyásolja a lakók életét a bérleti szerződés hossza is: az elemzés alapján a legdominánsabbnak számító határozatlan idejű bérleti szerződések aránya folyamatosan csökken.

Habár Pécsen megduplázódott 2016 és 2022 között a 12 hónapnál rövidebb idejű szerződések száma, ennek ellenére még mindig a legmagasabb arányban jellemzőek a határozatlan idejű szerződések. Emellett pozitívum, hogy a vizsgált időszakban ‘egyéb jogcímen’ egyetlen lakást sem ítéltek oda, tehát az önkormányzat nem jelölt ki saját hatáskörben bérlőket. Ezzel szemben a vidéki városok közül Szombathelyen 585 darab lakást ítéltek ki polgármesteri hatáskörben 2022-ben, ami a városi bérlakásokhoz való hozzáférés átláthatatlanságához is vezethet. 

Milliárdos nyereségek a városi bérlakásszektorban

A K-Monitor és a Periféria Központ elemzésének egyik meglepő eredménye, hogy az általános tévhittel szemben, – miszerint az önkormányzati bérlakások csak kiadással járnak a városok számára – a települések jelentős többsége pénzt vont ki a szektorból. A vizsgált önkormányzatoknak 2016 és 2022 között összesen 71,5 milliárd forint nyeresége volt ezen ingatlanokból. Azonban az országos arányból is kiemelkedik Szeged 19,5 milliárd forintos nyeresége, ami az országos átlag 27%-át teszi ki. Ehhez képest

• Debrecenben közel 5 milliárd forintot,
• Pécsen 3 milliárd forintot,
• Győrben 1,3 milliárd forintot,
• Kecskeméten pedig 713 millió forintot vontak ki a szektorból.

Az elemzők álláspontja szerint szakpolitikai szempontból nem méltányos és indokolható, hogy az önkormányzatok pénzt vegyenek ki a lakásszektorból, főleg amellett, hogy átlagosan keveset költenek az egyes önkormányzatok saját bérlakásaikra.

A városok tulajdonában lévő ingatlanok minőségének szempontjából meghatározó, hogy mekkora összeget fordítanak azok karbantartására és felújítására. Ennek ellenére a vizsgált településeken nagyon alacsony összeget, átlagosan havi 10-20 ezer forintot vagy ennél is kisebb összeget költenek az önkormányzati bérlakásokra. Az egy városi ingatlanra jutó átlagos ráfordítás 2022-ben évi 189 ezer forint volt. Ehhez az értékhez viszonyítva Győr kimagasló eredményt ért el az egyes bérlakásokra fordított évi 308 ezer forintos kiadással. Kecskemét is megközelítette az országos átlagot a 168 ezer forintos ráfordítással, azonban igen borús képet fest Szeged 69 ezer forintos, Debrecen 29 ezer forintos és Pécs 10 (!) ezer forintos lakásonkénti éves kiadása. 

Szeretnél még hasonló cikkeket olvasni? Segítsd a működésünket hírlevél-előfizetéssel!

Az önkormányzati bérlakásokról sokakban él az a kép, hogy ezen ingatlanok elhanyagoltak és rossz állapotúak, ami az elemzés szerint azonban csak részben igaz. A vizsgált önkormányzatok esetében 2016-ban még nagyjából a bérlakások harmada volt alacsony komfortfokozatú (félkomfortos, komfort nélküli, vagy szükséglakás), azonban 2022-re ez az arány sokat javult és 15%-ra csökkent. Ennek ellenére az országos lakásállományhoz (3,2%) képest még mindig ötször rosszabb a helyzet komfortosság terén az önkormányzati ingatlanokban.

A pécsi bérlakásoknak 2022-ben csak kicsivel több mint a fele (54%) volt összkomfortos, a fennmaradó 46% pedig komfortos, félkomfortos, komfort nélküli vagy szükséglakás. Valamivel jobb eredményt ért el Győr és Szeged, ahol 60% körül volt 2022-ben az összkomfortos ingatlanok száma, az alacsonyabb komfortfokozatúakkal szemben. Ehhez képest Kecskemét és Debrecen kimagaslóan jó eredményt ért el az átlagosan 70%-ban összkomfortos önkormányzati lakásállománnyal. 

A pécsi városi ingatlanok kapcsán fontos még megemlíteni, hogy a jelenlegi önkormányzati ciklusban külön bizottság foglalkozik majd a lakásüggyel, Sajgó György (Momentum) elnök és Varga Tamás (Mi Hazánk) alelnök vezetésével. Emellett a napokban jelent meg egy közérdekű-adatigénylés, amely nagyban árnyalja a 2016-2022-es időszak pécsi bérlakásairól szóló adatokat. A dokumentum szerint 2024-ben az önkormányzat 134 millió forintot, a Pécsi Ellátó Központ pedig 23 millió forintot költött a bérlakások felújítására, valamint a városvezetés további 253 ezer forintot, a Pécsi Ellátó Központ pedig 130 millió forintot költött azok állagvédelmére. Emellett pozitívum, hogy a 2024-es évben nem került sor önkormányzati tulajdonú bérlakásból történő kilakoltatásra.

Még decemberben megkerestük a pécsi önkormányzatot, hogy választ kapjunk az elemzés kapcsán több kérdésre. Például, hogy a városi bérlakásokból származó lakbérbevételeknek miért csak kevesebb mint tizedét költik karbantartásra és felújításra? Van-e arra vonatkozó stratégiájuk, hogy növeljék az összkomfortos lakások számát? A kérdéseinkre a cikk megjelenéséig nem kaptunk választ. 

Szerző: Kapás Réka